שאלות נפוצות

מהו פינוי בינוי?

הליך הריסת בינוי קיים והקמת בינוי חדש במקומו אשר כולל תוספת זכויות בנייה, 
כך שגם בעלי הזכויות בנכס יוכלו לקבל בתמורה דירה חדשה ו/או זכויות בניה משופרות, וגם היזם המבצע יקבל זכויות בניה, לרב דירות נוספות, שיאפשרו לו את מימון הפרויקט.

פינוי בינוי מאפשר לעשות שימוש יעיל יותר בקרקע, לשפר ולחזק אזורים עירוניים חלשים, לצופף אזורי מגורים ולשפר את הסביבה העירונית.

לצורך כך נדרשת הכנת תכנית בניין עיר (תב"ע) שמטרתה הגדלת זכויות בנייה, ואישורה ע"י מוסדות התכנון.

ניתן לקבל סיוע ממשלתי ביעוץ, מימון ו/או הטבות והקלות שונות, בכפוף לתנאים והגדרות שנקבעו לכך ע"י הממשלה והרשויות הרלוונטיות. גופים אלו אינם מתערבים בתכנון המפורט או בבחירת היזם והקבלן המבצע אשר נותרו בידי בעלי הנכסים /הדירות.

מדוע לי פינוי בינוי?

שיפור איכות החיים – שדרוג הנכס וסביבתו – הבעלים מקבלים במקום הנכס הישן נכס חדש ומרווח יותר, לפי סטנדרטים מודרניים כגון ממ"ד וכדומה.

כדאיות כלכלית לבעלי הנכסים וליזם – בעלי הנכסים נהנים מעלייה בערך הנכס שברשותם ללא השתתפות בעלות הביצוע, ואילו היזם נהנה מהרווח הכלכלי ממכירתן של הדירות/הזכויות הנוספות בפרויקט (*1).

אפשרות לקידום, הלוואות ומימון של גופים ציבוריים – אפשרות לסיוע בתכנון ואישור התב"ע, ו/או מתן הקלות ו/או מימון חלקי ע"י גופים ציבורים בהם משרד הבינוי והשיכון, רשויות מקומיות וכו' כאשר הפרויקט מקודם במסלול ממשלתי של משרד הבינוי והשיכון או תמ"א 38. ראו פירוט בהמשך.

פינוי בינוי - מסלולים אפשריים

יש 4 מסלולים אפשריים לקידום תכנית לפינוי – בינוי:

  • מסלול 'רשויות' של משרד הבינוי והשיכון *
  • מסלול 'מיסוי' של משרד הבינוי והשיכון *
  • מסלול במסגרת תמ"א 38
  • מסלול עצמאי

*  למשרד הבינוי והשיכון סמכות להכריז על מתחם פינוי בינוי לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965באמצעות צו הכרזה שתוקפו עד 6 שנים.

מסלול 'רשויות' של המשרד לבינוי ושיכון

זהו מסלול לקידום פרויקט פינוי בינוי באמצעות הרשות המקומית (עירייה/מועצה), בו העירייה מגישה למשרד הבינוי והשיכון הצעה למתחם לפינוי בינוי, ובמידה והמתחם עומד בקריטריונים שנקבעו ונבחר, הממשלה מכריזה עליו כמתחם פינוי-בינוי וניתנים לו תמריצים כלכליים שונים. אלו כוללים מימון הכנת תכנית בניין עיר לפינוי בינוי ומימון ניהול הפרויקט באמצעות חברה מנהלת.

במסלול זה הרשות המקומית אחראית לתכנון ואישור התכנית לפינוי בינוי, אך הזכויות ומימושן לפי התכנית, לרבות הוצאת היתרי בנייה, וביצוע הבנייה והכרוך בכך הינן בידי בעלי הנכסים, באמצעות יזמים/ התארגנות עצמית או בכל דרך אחרת.
לשם כך, יכולים בעלי הנכסים להיעזר בשירותי החברה המנהלת את הפרויקט, בכל הקשור לקבלת הסברים על אופי הפרויקט, עקרונותיו, משמעויותיו והאפשרויות הנובעות ממנו.

יתרונות: מימון התכנון ופעולות ניהול הפרויקט הוא על חשבון המדינה. הרשות המקומית דואגת להכנה וקבלת אישור התכנית לפינוי בינוי, תוך שיתוף בעלי הזכויות בתהליך. הליך זה מאפשר בשלב הפניה לקבלנים/יזמים ודאות לגבי מה אפשר לבצע בפרויקט ולכן אפשרות טובה יותר למשא מתן  מצד בעלי הנכסים ותחרות אמתית.
חסרונות/מגבלות: עמידה בקריטריונים של משרד הבינוי והשיכון. לא כל פרויקט נמצא כמתאים.

מסלול 'מיסוי' של המשרד לבינוי ושיכון

זהו מסלול התחדשות עירונית המיועד ליזמים או לבעלי הנכסים מתוקף חוק מיסוי מקרקעין. במסגרת מסלול זה רשאים יזמים או בעלי הנכסים לפנות לוועדה להתחדשות עירונית (הפועלת לעניין זה יחד עם נציגי רשות המסים ומע"מ) ולבקש את המלצתה לממשלה לעניין הכרזה על מתחם כמתחם "פינוי-בינוי" או "עיבוי" במסלול מיסוי לתקופה של שש שנים. הכרזת הממשלה מקנה הטבות במיסוי  המתעדכנות מעת לעת. המתחם במצב הקיים צריך למנות לפחות 24 יחידות דיור/עסקיות.

יתרונות: אפשרות לקבלת פטור מהיטל השבחה למגורים בכפוף להחלטת מועצת הרשות המקומית ובהתאם לתנאים המפורטים במסמך הכללים.
חסרונות/מגבלות: עמידה בקריטריונים  של משרד הבינוי והשיכון. לא כל פרויקט נמצא כמתאים.

פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38

זהו מסלול לקידום פרויקט פינוי בינוי מתוקף תמ"א 38  'תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה',  המאפשרת גם הריסת מבנה קיים והקמתו מחדש. מסלול זה רלוונטי למבנה שהוקם בהיתר לפני 1.1.1980 ונקבע ע"י מהנדס כי יש צורך בחיזוקו. במסגרתו רשאית הועדה המקומית לאפשר הריסת המבנה ובנייתו מחדש, כולל תוספת זכויות בניה שתמ"א 38 מעניקה. הכל לפי הנחיות תכנית המתאר.

יתרונות: דורש רוב של 75% בלבד מבעלי הזכויות/נכסים בהתאם להוראות חוק המקרקעין,חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה.
חסרונות/מגבלות: מתאים רק למבנים שלפי הגדרות התמ"א מתאימים כמבנים הדורשים חיזוק בפני רעידות אדמה.

תהליך פינוי בינוי עצמאי

זהו מסלול בו יזום פרויקט פינוי בינוי מבוצע בצורה עצמאית. פנייה לחברה מנהלת המוציאה מכרז ליזמים בשם הדיירים או באמצעות פנייה ליזם הלוקח על עצמו את קידום הפרויקט, בתמורה לקבלת זכויות בניה בתכנית החדשה.

יתרונות: שליטה בקידום התהליך.
חסרונות: קושי בארגון כל הדיירים.

בחרתי מסלול - אז איך מתחילים?

חשוב לבחור אנשי מקצוע ולבצע בדיקות ראשוניות כגון בדיקת כדאיות כלכלית באמצעות שמאי מקרקעין, עו"ד מומחה, אדריכל, קונסטרוקטור ו/או פניה לחברת ניהול פרויקטים של פינוי בינוי.
מומלץ לבחור נציגות המורכבת ממספר דיירים שיובילו את הפרויקט.

כדאי לערב את הרשות המקומית בפרויקט מתחילתו שכן היא זו שתאשר את התכנית החדשה לפינוי בינוי בהמשך הדרך.

בבחירת קבלן/יזם לפרויקט – יש לבדוק מה מציעים היזמים השונים, להתייעץ עם עו"ד, אדריכל ושמאי מקרקעין כדי שיעריך את השווי שיתווסף לכל נכס ואת החוזק הפיננסי של היזם ו/או הקבלן המבצע.
אם ניתן מומלץ לפנות למספר יזמים מראש לקבלת הצעות. כמו כן, כדאי להגדיר מראש לוח זמנים שעל היזמים  יהיה לעמוד בו, ולדרוש ממנו בטחונות לביצוע ולדאגה לדיור חלופי לדיירים קיימים.

מזווית הראייה של היזם – מאחר ושוק הנדל"ן איננו יציב עליו להשאיר לעצמו מרווח לטעויות וכן לוודא ששולי הרווח שלו גדולים מספיק מאחר ויש קושי לחשב במדויק את ההכנסה הצפויה ממכירת הדירות הנוספות שיהיו ברשותו בסיום הפרויקט. על כן על התוספות המוצעות לדיירים להיות בהתאם לכך.

האתגרים בדרך לפרויקט פינוי בינוי מוצלח

קבלת הסכמת הדיירים עלולה להיות תהליך ארוך, עם לא מעט מכשולים. בראש ובראשונה נדרש שיתוף פעולה וסבלנות.

גם אם יש דייר סרבן יש אפשרות לקדם הליך פינוי בינוי מאחר וחוק פינוי ובינוי (פיצויים) התשס"ו 2006 מאפשר להתגבר על קשיים בהסדרת הפיצוי לדיירים המפונים, כאשר דיירים בודדים בבתים משותפים מתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות הבאה לעיתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים.
החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, למרות רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, יישא באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה, בתנאים הקבועים בחוק.

יש לקחת בחשבון טרחה מסוימת בתקופת הביצוע –  מאחר ויש צורך במעבר דירה עד להשלמת הפרויקט.

יש להבין כי בעלי נכסים מסוימים עשויים לקבל תנאים מטיבים יותר למשל במקרה של הוספת מעלית לבניין ברור כי המרוויחים העיקריים הם בעלי הדירות בקומות העליונות.

מקור: פינוי בינוי – כך עושים זאת נכון, אתר אינטרנט מיי-נדלן, קישור לאתר: Mynadlan